Формат за разпечатване

[Атанас Терзийски]

Здравейте юристи!

Споделям с вас един интересен казус, на който съм свидетел, интересно ми е вашето професионално мнение.

A търси да си купи жилище, за целта се свързва с агенция B, представлявана от брокер с име C. Така търсейки попадат на бъдещата кооперация на А, но в процеса на колебание конкретния апартамент се продава и A сам решава да продължи да търси жилище директно чрез строителни фирми. Така попада случайно на апартамент в същата жилищна кооперация (продаван този път директно от строителната фирма S). Предложената цена от S цена е с 1000 евро по-ниска и A решава да финализира сделката работейки директно с S, прескачайки B и респективно C, като устно декларира, че се отказва от услугите им. Междувременно A информира C за намеренията си, който в предвид неловката позиция спестява информацията на работодателя си B.
Казуса продължава по следния начин:
B изпраща трето лице да разговаря с A като го заплашва със съд ако не възстанови 2% от цената на сделката като комисионна за агенцията B.
Мотивите на B са:
- апартамента/кооперацията за пръв път е показана на A от B представлявана от C
- нарушаване на устна договорка
Мотивите на A са:
- няма подписани каквито и да е договори с B или C
- сам достига до S, без да ползва информация от B или C
- ако аргумента "устна договорка" тежи, то A чрез устна договорка се е отказал от услугите на B.

Ами това е, какви мислите са шансовете на A и B в едно евентуално дело?

[Kelli_Mutu™]

Интересно как хората гласуват без да дават обосновка на отговора, посочен от тях....

Та за казуса. Не е нищо особено. Тук не виждам агенцията как ще успее да си вземе парите, след като нямаш подписан договор. В смисъл след като договорът е сключен устно много трудно може да се докаже, че въобще има какъвто и да е договор. А след като страната по иска, в случая В, ще основава искането си на сключен договор, то същата следва да представи доказателства за източника на задължението към нея. Тук доказване може да стане със свидетески показания. Предвид това как стоят нещата на практика, всяка една от страните по такъв иск може спокойно да докара двама свидетели, които да твърдят каквото им се каже. Така, че аз не виждам как агенцията В ще докаже, че имате сключен договор.
Освен това, ако приемем, че е налице валидно сключен договор, то тогава пак агенцията В няма шанс, понеже тя е предоставила на А информация относно конкретен недвижим имот, а именно апартамента, намиращ се в тази жилищна кооперация. Това, че по-късно В е закупил друг имот, който се намира в същата кооперация, по никакъв начин не накърнява правата на Агенцията. Това е така защото въпросната агенция може да продава не всички апартаменти в тази кооперация, а само част от тях, а останалите да си ги продава фирмата-строител или друга агенция. Наскоро аз и още  едно момиче решихме да направим агенция за недвижими имоти. Отидохме при една фирма строител и от една тяхна кооперация тя ни даде да продаваме 4 апартамента, т.е. не всичките.
Така, че шансовете на агенцията са нулеви. Строителните фирми рекламират широко продукта си, а самото водене в обект на такава фирма не е толкова скъпо струваща услуга, че да се възнаграждава с 2%. Агенцията не е коректна в преговорите, като надува цената с 1000 евро за да вземе комисионна и не информира клиента за релната цена.
Посредничеството включва и елемент на защита на интересите на страната, не че един адвокат няма да се справи много по-добре, де.
В какво се е изразила услугата за да се претендира възнаграждение?
Няма възнаграждение без насрещна престация, та в какво се изразява престацията, че водиш клиент в обект на фирма, на която рекламите висят по билбордовете ли?

[Атанас Терзийски]

А има ли такова нещо в правото като "устна договорка". Дори и чрез свидетел да се докажат намеренията на A може ли да се използва това като аргумент в делото и каузата на B?

[Kelli_Mutu™]

А има ли такова нещо в правото като "устна договорка".

Разбира се, че има. Има редица договори, които са неформални, т.е. законът не предвижда определена форма (писмена, нотариална заверка на подписите, нотариален акт) като условие за действителност. Но това по никакъв начин не променя казуса. Агенцията просто гори. Виж ако имаше сключен договор писмено, тогава нещата щяха да стоят иначе.

[Атанас Терзийски]

Това с устната договорка ми стана интересно (леко извън казуса горе). Можеш ли да ми дадеш пример за таква договорка, която има тежест в съда. Примерно ако двама души устно се договорят, а единия я наруши или пък единия след време против волчта на другия реши да я развали тази уговорка, а свидетелите... изобщо това ми изглежда много ненадежден начин за договаряне важни неща...

[Kelli_Mutu™]

Можеш ли да ми дадеш пример за таква договорка, която има тежест в съда.... изобщо това ми изглежда много ненадежден начин за договаряне важни неща...

Всеки един устен договор, за който не се изисква от закона писменна форма, има стойност в съда. Друг е въпросът, че вече ще е много трудно да се докаже такава уговорка. Пример за такъв договор: продажба на телевизор, колело, фотоапарат  и т.н.; също така договор за наем на вещи, за заем и пр. В случая зависи от конкретния казус, за да се определи върху кого се пада тежестта на доказване. По принцип всеки трябва да докаже твърденията, на които основава исканията си. Всъщност освен със свидетелски показания може да стане и чрез различни разписки, квитанции и пр.
Прав си, че това е ненадежден начин на договаряне. В този смисъл на страните по един устен договор не се гарантира изпълнение на поетите задължения и разгръщане на правата им. Въобще това за мен ично е един изпаднал от оборота начин за договаряне на по-сериозни неща. За тях се обективизира сключения договор в писмена форма. А иначе, за дребни нужди не е необходимо да си пишем договори-например за закупуване на баничка или колело  . Но за да има правна сигурност за страните добре е когато става въпрос за нещо по-сериозно да се подходи към писмената форма.

[Атанас Терзийски]

Аха, разбирам и намирам дори логиката. С други думи към устен договор може да се прибегне и той е уместен когато сделката се приключва на момента или не е за голяма сума примерно. Това всъщност е олекотена процедура на договаряне с много ниско ниво на гарантираност или сигурност...
Представям си колко махленско би изглеждало дело за нарушаване на устна договорка - тогава аргумента "една жена каза" е яко тежък.
                                                                  

[Kelli_Mutu™]

Именно Наско. Логиката ти е напълно правилна....А относно аргументите съвсем нормално е този "една жена каза" да няма никаква стабилна основа и да не е единствена предпоствака за едно или друго решение. Съдът не осъжда никого, респективно не уважава иска, ако няма достатъчно солидни алгументи за решението си. А иначе на практика има и такива решения, които евентуално падат на по-горестояща инстанция.

[Kelli_Mutu™]

Във връзка с твоя казус ще напиша още малко. Миналата вечер написах примерен договор между агенция и клиен, който иска да купува.Той представлява това:

ДОГОВОР ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО ПРИ ПОКУПКА
НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Днес, …………2007 год., в гр. Пловдив, между страните:
............................, регистрирано по ф.д. №.............по описа на ПОС за ...........год. със седалище и адрес на управление: гр.
..., БУЛСТАТ.............................., Д №.........................
представлявано от ...................................................................................., наричано по-долу ИЗПЪЛНИТЕЛ
и
....................………………………………………...
...
ЕГН..……………………........., л.к. № ………....…………, изд. на …………………, от МВР - .............................,
с адрес: ...,
тел.: ..............................................., GSM.........................................................., наричан по-долу ВЪЗЛОЖИТЕЛ, се
сключи настоящия договор със следното съдържание:

I. ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА

1. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ възлага, а ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ приема възмездно да проучи пазара, да рекламира и да търси за
покупка недвижим имот със следните характеристики: райони .............................................................................................
...........................................……………………........................................................ вид на имота ......…………..………………,
площ...................………….., цена на имота …..……………..............................., начин на плащане: .........................................
2. Срокът на настоящия договор е до покупка.
3. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ има право на възнаграждение в размер на 1% /един процент/ от цената, на която е извършена
покупката, но не по-малко от EUR 500 /петстотин евро/.

II. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА АГЕНЦИЯТА

4. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ е длъжен:
4.1. Да проучва пазара във връзка с търсенето на недвижим имот по зададени от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ параметри.
4.2. Да включи търсенето в база данни, както и да предложи имоти със заявено подобно предлагане.
4.3. След намирането на подходящи имоти да осигури на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ възможност за огледи.
4.4. Да осигури възможност на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, в присъствие на представител на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, за преговори и срещи
със собственика на предлагания имот.
4.5. Да уговаря съществените условия по покупко-продажбата и да подготви сключването на предварителен договор
между ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ и продавача при постигане на договореност по основните параметри.
4.6. Да направи необходимите проверки за тежести за имота, предмет на покупко-продажбата.
4.7. Да оформи нотариално сделката чрез адвокат и предложен от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ нотариус при съгласие от
страна на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ.
5. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ има право:
5.1. На възнаграждението по т. I.3. за всеки имот, за който е сключен предварителен договор.

III. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ

6. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ е длъжен:
6.1. Да представи на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ цялата информация, необходима за изпълнението на настоящия договор, както и да
го уведоми незабавно за всяка промяна в параметрите на търсения имот, възможностите и начините за покупката му.
6.2. Да изплати на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ посредническо възнаграждение в размер на 1 % /един процент/ от договорената
покупна цена за закупен имот, но не по-малко от EUR 500 /петстотин евро/.
6.3. Възнаграждението е дължимо от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ при подписване на предварителен договор между него и
продавача на предложения от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ имот, за който е отбелязано извършването на оглед съгласно
Приложение №1.
6.4. При извършен оглед със съдействието на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ да удостоверява това с подпис в Приложение № 1 към
настоящия договор. Отказът да стори това, се удостоверява с подписа на представител на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ и други
присъстващи лица.
6.5. Да води преговори за предложен от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ имот и да осъществи сделка за същия само чрез него за имотите,
включени в Приложение № 1.
6.6. При неспазване на условията в т. 6.5, ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ има право на уговореното възнаграждение и направените
разходи, ако намери и представи на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ имот за покупка и впоследствие бъде сключен Нотариален акт, по
силата на който ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ или негови свъразани лица по смисъла на точки от 1 до 5 от параграф 1 от
Допълнителните разпоредби на Търговския закон, придобиват собствеността върху имота, независимо дали
ИЗПЪЛНИТЕЛЯ е изпълнила другите си задължения по договора и независимо кога е сключен Нотариалният акт.
6.7. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ се задължва да не разпространява информация, предоставена му от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ във връзка със
заявено търсене от негова страна на недвижим имот, на други агенции за недвижими имоти или трети лица.
В случай, че такова действие бъде установено, ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ се задължава да заплати на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ неустойка в размер
на EUR 1000 /хиляда евро/.
6.8. Да заплати на АГЕНЦИЯТА уговореното в т.4. възнаграждение при намиране на продавач, като
възнаграждението е дължимо в момента на сключване на предварителен договор за покупко-продажба.
7. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ има право:
7.1. Да получава информация относно дейността на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ по изпълнението на настоящия договор.
7.2. Съгласно чл. 20, ал. 1 от Закона за защита на личните данни, ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ предоставя за обработка личните си
данни на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
8. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ не дължи такси за извършените огледи с ИЗПЪЛНИТЕЛЯ на територията на гр. Пловдив.

IV. ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА

9. Настоящият договор се прекратява:
9.1. При хипотезата на чл.2
9.2. По взаимно писменно съгласие на страните.
9.3. С тримесечно предизвестие.

V. ДРУГИ УСЛОВИЯ

10. При условие, че след сключване на предварителен договор за покупко-продажба между ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ и
продавач на имот, предложен от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, не бъде сключен окончателен договор във формата на нотариален акт,
при условията и сроковете на предварителния договор, или последния бъде развален (прекратен) поради неизпълнение
на някоя от страните или поради обективни причини, ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ не дължи връщане на полученото възнаграждание
по настоящия Договор.
11. Други ...
...
Лицето за контакти с ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ от страна на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ е:
 .........................................................................
... GSM ……………..........................................
e-mail: ............................................................................................. офис ......................................................................................,
тел./факс ..........................................................................................

За неуредени в този договор въпроси се прилагат разпоредбите на действащото българско законодателство.

Договорът е подготвен в два еднообразни екземпляра – по един за всяка от страните. В случай на различия в
текста на двата екземпляра, приоритет на тълкуване е за екземпляра на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.


ЗА ИЗПЪЛНИТЕЛЯ: ................................... ЗА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ: .................................


ПРИЛОЖЕНИЕ № 1
ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ИМОТИ, ПРЕДЛОЖЕНИ ОТ АГЕНЦИЯТА,
НА КОИТО Е ИЗВЪРШЕН ОГЛЕД ОТ ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ
№ АДРЕС; ПЛОЩ; ЦЕНА; ДРУГИ ДАТА НА
ОГЛЕДА,   

ТАБЛИЦА

Тук теб те интересува приложението! На мястото, кодето с червени букви пише таблица се изготвя една таблица, в която се описва всеки оглед на имот, който е направен, като освен това същият се индивидуализира, като се посочва адрес, квадратура и т.н.
Агенцията, за да има някакви претенции, е трябвало да сключи с теб договор за оглед. Отделно, за да предлага конкретния имот, би трябвало да има и договор с въпросната строителна фирма, че е оторизирана да предлага жилищата им. Не може просто така да се предлагат имоти за продаване - например по прочетена обява във вестник за обяви, в интернет или просто някой разбрал, че някъде си се строи нещо и... хайде да го продаваме. Освен това, за да продава имот, агенцията трябва да е запозната с параметрите му, да е направила предварително проучване, но това е възможно, само ако е упълномощена от продавача или строителя. Така че, не се тревожи и си приключвай спокойно сделката.

[Sarkis]

Всеки един устен договор,. Пример за такъв договор: продажба на телевизор, колело, фотоапарат [/quote]
аз на практика не съм видял устна продажба ,още по малко пък на посочените стоки

[Gogov]

Всеки един устен договор,. Пример за такъв договор: продажба на телевизор, колело, фотоапарат 

аз на практика не съм видял устна продажба ,още по малко пък на посочените стоки
[/quote]
Длъжен съм да се съглася с Kelly Mutu!
Според ЗЗД, покупката е неформален договор, т.е. не е предвидена форма за действителност! На практика договорите за продажба се сключват в писмена форма, но това е форма за доказване, а не форма за действителност! Разбира се, има и изключения: за продажба на недвижими имоти се изиства нотариална форма, за продажба на МПС- обикновена писмена форма, но това, пак подчертавам, са изключения от правилото, че продажбата е неформален договор!

[Kelli_Mutu™]

Казах устен договор, понеже се отговаря на неюрист и така по-лесно се схваща за какво иде реч. В словосъчетанието "устен договор" влагам смисъл на "неформален договор", т.е. продажбата на колело, телевизор и пр. не е нужно да се сключва в писмена форма.

[Gogov]

Казах устен договор, понеже се отговаря на неюрист и така по-лесно се схваща за какво иде реч. В словосъчетанието "устен договор" влагам смисъл на "неформален договор", т.е. продажбата на колело, телевизор и пр. не е нужно да се сключва в писмена форма.

Сигурен съм, че си имала това предвид! Не съм се и съмнявал! Просто се опитах да обясня по-подробно и по-точно каква е нормативната уредба! 

[Мъро]

KSX, според мен шансовете на агенцията са нулеви.
Дори и агенцията да има сключен договор със строителната фирма, това не отнема възможността строителя да продава апараментите си сам, ако изрично не е уговорено.
Ти също не си задължен да купуваш само и единствено от агенцията и то на всяка цена. В твоя случай апартамента, който ти представят от агенцията е същия, който купуваш от строителната фирма, но цената не е еднаква. По тази причина ти имаш право да избереш от кого да купиш.
Ако агенцията има някакви претенции, то тя трябва да ги предяви към строителната фирма, а не към теб.

[marin2025]

Малка   приказка    от2007   пролетта    в   един   вход   на   една   кооперация   на   град  Пловдив   съвсем   случайно   продавач   и   куповач разговарят   като   единия  пита  за   колко  го  продаде  а  другия  му   казва   за  колко   го   е   купил    чрез   посредническа   агенция   Разликата   се   оказва   4000  евро         само   за   един   месец   време   Няма   да   казваме  коя   е   тази   агенция   от   съображения   за   сугурност   от   морална   гледна   точка   а   този   който   чете   присазката   сам   ще   си   извади   
поуката   дали   да  използва   услугите   на   Агенции     Съвета   ми   е   да   се   ползват  услуги  но   ако   се   скючва  договор   да   има   клауза  че   при   финализиране   на   сделката   ще   се   заплати   комисионната  а   не   предварително